Un esempio di convivenza tra interessi nazionali, paesaggistici e ambientali.
Lo spiega Maeve Romano, Senior Associate MLL Legal AG
La Svizzera è da sempre apprezzata a livello internazionale non solo per la sua stabilità economica e politica, ma anche per le sue città tranquille e i suoi incantevoli paesaggi lacustri e alpini. Tuttavia, in tale contesto, l’acquisto, la vendita, nonché la costruzione e modifica di immobili (principalmente a destinazione abitativa) sono condizionati – oltre che dalle normative edilizie comunali e cantonali – da due importanti leggi federali: la Legge sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE o Lex Koller) e la Legge sulle abitazioni secondarie (LASec o Lex Weber).
LEX KOLLER
Sin dagli anni ‘60, la legislazione svizzera prevede delle restrizioni all’acquisto di fondi a destinazione abitativa da parte di persone non residenti in Svizzera. Negli anni, queste restrizioni sono state estese anche a società con sede all’estero o società con sede in Svizzera nelle quali persone all’estero occupano una posizione preponderante. Per acquistare un immobile, queste persone devono in linea di principio chiedere un’autorizzazione all’autorità cantonale competente. L’art. 2 cpv. 2 LAFE, tuttavia, prevede importanti eccezioni, per esempio per fondi a destinazione commerciale o per l’acquisto di abitazioni primarie.
L’obiettivo di questa legge è “evitare l’eccessivo dominio straniero del suolo indigeno” (art. 1 LAFE) e quindi di promuovere l’interesse nazionale. Ottenere un’autorizzazione LAFE è, dal punto di vista di una persona non residente, il primo importante scoglio da superare per acquistare un immobile in Svizzera.
LEX WEBER
Tutt’altro obiettivo viene invece perseguito dalla LASec, la quale disciplina l’ammissibilità della costruzione di nuove abitazioni secondarie, nonché l’ammissibilità di modifiche edilizie e di cambiamenti di destinazione di abitazioni esistenti nei comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20%. Tali restrizioni sono applicabili in- distintamente sia alle persone residenti in Svizzera che ai residenti all’estero e sono di estrema rilevanza principalmente per i comuni alpini. Ai sensi dell’art. 2 cpv. 4 LA- Sec sono abitazioni secondarie tutte quelle abitazioni che non sono abitazioni primarie o un loro equivalente. Un’abitazione primaria è un’abitazione utilizzata da almeno una persona il cui comune di residenza coincide con il luogo in cui si trova l’abitazione (art. 2 cpv. 2 LASec).
Le limitazioni imposte da questa legge si riassumono come segue:
• L’edificazione o l’acquisto di un’abitazione primaria sono concessi, posto che non venga cambiata poi la sua destinazione.
• In linea di massima, è vietato costruire nuove abitazioni secondarie in comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20% (eccezioni, per esempio, per abitazioni utilizzate a scopi turistici). L’acquisto di un’abitazione secondaria preesistente e il suo mantenimento in tale utilizzo è permesso.
• Per tutti i tipi di ristrutturazione di abitazioni secondarie realizzate prima dell’11 marzo 2012, gli ampliamenti sono consentiti fino a un massimo del 30% del- la superficie utile principale preesistente, a condizione che non ne risultino abitazioni supplementari (art. 11 cpv. 3 LASec). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale ciò non vale in caso di ricostruzione dopo la demolizione.
IN CERCA DI EQUILIBRIO TRA NECESSITÀ E SOSTENIBILITÀ
Nel suo messaggio concernente il disegno di legge della LASec, il Consiglio federale richiama l’attenzione sugli obiettivi ambientali. Il Consiglio federale spiega chiaramente che la LASec ha, tra le altre cose, lo scopo di porre un freno ai fenomeni della dispersione insediativa e della frammentazione del paesaggio dovuti all’edificazione di case secondarie o al cambiamento di destinazione di abitazioni. L’intento dichiarato è quello di “preservare gli spazi vitali naturali di fauna e flora e la relativa percezione del paesaggio a favore delle generazioni presenti e future”.
Le stime del Consiglio federale prevedevano che grazie a questa legge sarebbero state edificate ogni anno 2.500 abitazioni secondarie in meno, alle quali corrispondono superfici naturali e coltive pari a circa 50 ettari (un impatto di circa il 2% rispetto alle perdite annuali di terre coltivabili in Svizzera). Tuttavia, a otto anni dalla sua entrata in vigore, si considera che la LASec, con la relativa giurisprudenza, limiti in modo considerevole il rinnovo di abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore. È opinione del Parlamento che gli obiettivi prefissati dalla legge si siano dimostrati non essere del tutto allineati con gli interessi e le necessità della popolazione e dei molti comuni interessati. Per contrastare queste limitazioni, nell’aprile 2023 è stata sottoposta al Consiglio federale un’iniziativa parlamentare con l’intento di modificare la LASec. Il nuovo testo di legge vorrebbe che, anche in caso di demolizione e ricostruzione di un’abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore, fosse nel contempo possibile ampliare al massimo del 30% la superficie utile principale, far risultare abitazioni ed edifici supplementari e spostare entro i confini dello stesso fondo l’ubicazione della costruzione.
Inoltre, in occasione dell’ampliamento delle abitazioni secondarie preesistenti il progetto prevede la possibilità di far risultare abitazioni ed edifici supplementari, sempre che l’ampliamento non superi il 30% della superficie utile principale preesistente. Nella misura in cui queste ulteriori opzioni di modifica ed espansione possano generare conflitti con la protezione degli spazi aperti all’interno dell’insediamento, del paesaggio urbano o delle residenze primarie, i cantoni e i comuni hanno a disposizione strumenti di pianificazione adeguati ad evitare tali conflitti.
Sebbene il disegno di modifica non sia ad oggi ancora stato approvato definitivamente, è significativa la volontà da parte del Parlamento di contribuire, da un lato, alla densificazione e alla modernizzazione delle abitazioni (secondarie), tenendo però in debita considerazione il rischio di una deturpazione del paesaggio e dell’ambiente. Inoltre, la speranza è quella che questa modifica apra nuove opportunità di finanziamento per le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica.
